부동산 개발의 경제적 타당성 분석

부동산 개발의 경제적 타당성을 분석한다는 것은 먼저 시장 상황을 분석하여 개발사업의 종류 및 해당 개발사업을 시행할 지역시장 및 부지를 선정하고, 그 사업내용이 개발업자의 수익성 목표를 충족시킬 수 있는지 여부를 판단하는 것을 말한다. 부동산개발의 타당성분석은 광의의 시장분석에서 시작되고, 그 다음에 개발사업에 대한 경제성분석으로 진행된다.

 

경제적 타당성분석의 체계에 대해 알아보자.

 

부동산시장분석은 특정한 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석하는 것으로, 개발사업이 안고 있는 물리적, 법적, 사회적, 경제적 제약 조건에 대한 분석도 포함된다. 그리고 특정한 개발사업에 대하여 개발업자가 투자결정을 하기 위하여 필요한 모든 정보와 자료를 제공하는 데 그 목적이 있다. 부동산을 지원하기 위한 부동산시장의 동향과 추세를 연구하는 활동을한다. 특정용도에 어떠한 부지가 적합한가하는 입지론, 주어진 부지를 어떠한 용도로 이용할 것인가에 대한 적지론을 결정하는 역할을 한다. 주어진 자본으로 투자할 대안을 찾는 투자자를 위하여 수행되기도 한다. 새로운 개발사업뿐만 아니라 기존의 개발사업에 대해서도 행해진다. 일반적으로 개발 착수 전에 이루어지지만, 후속작업이나 계속적인 투자에 대한 결정을 위하여 사후 검증차원에서 이루어지기도 한다.

 

경제성분석은 부동산시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성을 평가하고 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것이다. 경제성 분석에서는 개발사업의 예상 세후 현금 흐름에 대하여 순현가법(NPV) 이나 수익성지수법(PI) 등을 활용하여 그 타당성을 분석한다. 개발사업에 소요되는 비용을 토지부문과 건물을 포함한 개량물부문으로 나누어 계산한다. 각 항목을 공제하여 유효총소득 순영업소득 세전현금수지를 계산한다. 개발업자나 투자자에게 실제로 귀속되는 미래의 세후현금수지를 계산하고, 이의 현재가치를 구한다. 이상의 분석결과를 근거로 순현가나 수익성지수 등을 구하여 최종적인 투자결정을 한다.

경제적 타당성분석의 내용에 대해 알아보자.

 

지역경제분석이란 개발사업과 관련한 거시적인 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석하는 것을 말한다. 지역의 경제활동, 고용상태, 인구와 소득, 지역의 전체적인 교통망, 지역의 성장이나 개발가능성 등을 총량적 단위로 분석한다. 지역경제의 상황을 분석하면 특정 유형의 향후 부동산시장의 추세 등을 예측하는 데 유용하게 활용할 수 있다. 발전가능성을 분석하면 이 지역으로의 인구유입의 가능성이나 지역주민의 소득증가 등을 분석할 수 있으며, 이는 지역경제분석에서 유용한 기법으로 활용될 수 있다.

 

시장분석이란 특정부동산에 대한 시장지역의 수요와 공급상황을 분석하는 것을 말한다. 즉, 개발부동산이 속한 근린지역의 수요 · 공급상황과 개발부동산이 입지할 위치 · 부지를 분석하는 단계이다. 시장분석은 개발부동산의 수요의 대체성 및 경쟁부동산의 공간적 분포와 밀접한 관련이 있다. 시장지역은 부동산 종류에 따라 달라지며 물리적 · 사회적 · 법적 · 경제적 요소에 따라 영향을 받는다. 개발업자는 해당 시장지역에서 수요자의 계층은 세분화하여, 공급경쟁자의 개발상품은 차별화하여 분석해야 한다.

 

시장성분석이란 개발부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것을 말한다. 시장성분석은 개발하려고 하는 부동산상품이 시장에서 얼마나 경쟁력이 있는가를 구체적으로 분석한다. 흡수율분석은 시장성분석에 유용하게 활용되는데, 대상개발사업의 흡수율이 높고 흡수기간이 짧을수록 시장성이 좋은 투자대안으로 판단된다. 흡수율분석은 시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 데 도움을 준다.

 

타당성분석은 재무적 타당성분석이라고도 하며, 부동산개발사업을 전제로 재무적 투자자로부터 자금을 끌어들일 수 있는 충분한 수익성이 있는가에 초점을 맞춘 분석이다. 타당성분석에서는 개발업자나 투자자에게 실질적으로 귀속되는 세후현금수지를 측정한다.

 

투자분석이란 투차분석기법을 이용하여 다른 투자대안과 비교하면서 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것을 말한다. 투자분석에서는 순현가법이나 수익성지수법 등 할인현금수지분석법을 사용한다.

 

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론