부동산 입지, 지대이론에 대하여 - 1

지대이론에 대하여 알아봅시다.

오늘은 제1편으로 리카도의 차액지대설, 마르크스의 절대지대설, 마샬의 준지대이론에 대해 알아봅니다.

 

지대는 일정기간 동안 토지를 사용 · 수익하는 대가로서 토지소유자의 소득으로 산정되는 임대료를 말한다. 지가(地價)는 일정시점에서의 교환에 대한 토지 자체의 가격이다. 영속성에 따라 지가는 장래 토지로부터 발생하는 매 기간의 지대(임대료수입)를 현재가치로 환원한 값이다. 매 기간의 지대가 동일하고 이것이 영원히 계속된다면, 지가는 지대를 이자율로 할인한 값이 된다. 다른 조건이 일정할 때 지대가 상승하면 지가는 상승하고 이자율이 상승하면 지가는 하락한다. 즉 지대와 지가는 비례관계이며, 이자율과 지가는 반비례관계이다. 투자대상으로서 토지에 대한 보상률이 상승하면 토지가치는 하락한다.

 

1. 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설
19세기 초반의 경제학자인 리카도는 차액지대설을 통하여 ‘생산비의 차이를 지대의 원천’으로 보았기 때문에 “지대는 곡물가격이 상승하기 때문에 발생하는 것이다"라고 주장하였다. 즉, 생산성의 차이에 따른 토지의 비옥도가 지대를 결정한다는 것이다. 지대발생의 원인은 비옥도이다. 작물을 경작할 수 있어 비옥도가 있는 토지를 우등지라고 하고, 생산성이 가장 낮은 토지를 한계지라고 한다. 차액지대설에 의하면 생산물가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다. 리카도는 지대의 발생원인을 크게 두 가지로 보았는데 비옥한 토지의 양이 한정되어 있다는 우듬지의 희소성과 다른 하나는 토지에는 수확체감의 법칙이 있다는 점이다. 19세기 유럽에서 산업혁명이 시작되면서 인구의 증가가 생산성을 높여 경제 성장을 유도한다는 생각의 변화가 발생하였다. 이에 따라 출산율이 높아지고 인구가 증가함으로써 곡물인 밀의 수요도 함께 증가하였기 때문에 곡물가격이 상승하게 되었다. 이러한 곡물가격의 상승은 농부들에게 초과이윤을 획득할 기회를 제공하였다. 초과이윤이 발생함에 따라 경작자는 작물을 더 경작하려고 하는데 토지에는 우등지의 희소성과 수확체감의 법칙이 작용하기 때문에 작물의 재배량을 늘리는 방법으로 작물을 더 경작하려고 한다. 이에 따라 한계지에서도 작물을 경작하게 되고 그 토지에 비옥도가 생기면서 토지 소유자에게 지대가 발생한다는 것이다. 즉 비옥한 토지와 덜 비옥한 토지 사이에 생산성의 차이가 생기는데 이러한 생산성의 차이로 인하여 지대가 발생한다는 것이 차액지대설이다. 고전학파 경제학자인 리카도는 곡물가격이 상승하여 지대가 발생한다고 주장하였다.

 

- 지대의 성격 및 한계
경작자의 곡물 생산에 따라 한계지에도 비옥도가 생기고 지대가 발생하게 되는데, 리카도는 이러한 토지 소유자의 지대 수입을 아무런 노력 없이 얻는 일종의 불로소득이라고 주장하였다. 리카도를 비롯한 고전학파는 토지는 원시적으로 존재하는 것이기 때문에 토지를 특별한 재화로 취급하여 인공적인 자본이나 노동과는 별개의 것으로 엄격하게 구분하였다. 고전학파는 토지에서 발생하는 지대수입은 토지소유자의 정당한 소득으로 인정하지 않기 때문에 지대를 다른 생산요소들에게 지불하고 남은 잉여, 불로소득으로 간주한다. 차액지대설은 지대가 곡물가격에 영향을 주는 비용이 아닌 ‘잉여’ 라는 것을 증명해 준다. 하지만 차액지대설은 비옥도의 차이에만 중점을 두게 됨에 따라 토지의 위치문제를 경시하였다. 또한 비옥도가 전혀 없는 한계지라도 토지소유자가 지대를 요구하면 지대가 발생한다는 것을 설명하지 못하는 한계가 있다.

 

2. 마르크스(K. Marx)의 절대지대설
마르크스는 비옥도가 전혀 없는 한계지에서도 지대가 존재한다고 주장하였는데, 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 자체만으로도 절대적으로 지대가 발생한다는 것이다. 토지소유자는 한계지라도 일정한 대기를 지불하지 않는 한 토지 사용을 허락하지 않기 때문에 한계지에서도 무조건 지대가 존재한다는 것이다. 다시 말해 토지소유지들은 한계지인 토지라도 결코 공짜로 빌려주지는 않을 것이라는 의미이다. 절대지대설에 의하면 지대는 토지소유자들이 토지소유권을 가지고 있다는 이유만으로 발생하는 것이므로 토지의 비옥도, 생산성, 위치 등에 관계없이 한계지에서도 토지소유자가 요구하면 절대적으로 지대가 발생한다. 마르크스는 토지소유 자체가 농산물의 가격을 인상시킨다고 보았다.

 

3. 마샬(A. Marshall)의 준지대이론
마샬은 고전학파의 논리를 일부분 이어받아 신고전학파의 이론으로 연결하고 이를 정착시키는 데 기여하였으며, 한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대 이론을 기본 골격으로 삼아 체계적으로 재편성하였다. 마샬에 의하면 도시토지는 농업용 토지를 개량공사하여 가치가 상승하는 것이므로 여기에 투입된 인공적인 자본재로부터 얻는 소득을 준지대라고 보았다. 준지대란 생산을 위하여 사람이 만든 기계 · 기구 · 설비 등으로부터 얻는 일시적인 소득을 말한다. 기계 · 기구 · 설비 등은 단기적으로 공급이 고정되어 있기 때문에 물리적 공급이 고정되어 있는 토지와 성격이 유사하다는 점에서 준지대라고 한다. 토지에서 발생하는 소득은 영구적이지만 준지대는 영구적이 아니라 일시적인 소득이다. 다른 조건이 일정할 때 준지대는 고정 생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다. 토지는 공급량이 고정되어 있는 반면에 토지 이외의 인공적 고정생산요소들은 그 공급량을 장기적으로 증가시킬 수 있다. 준지대는 단기에는 지대의 성격을 가지지만 장기적으로는 재화의 생산량이나 재화의 가격에 영향을 미치기 때문에 비용의 성격을 갖는다고 볼 수 았다.

 

 

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론