부동산 저당 대출의 상환 방식

저당대출의 상환방식은 대출 상품에 따라 달라지며 차입자가 선택할 수 있다.

 

원리금 균등 상환 방식 (Fully Amortized Mortgage Loan)
대출 총기간에 걸쳐서 만기까지의 총이자금액을 미리 산출하고 융자원금에 이자총액을 합산한 총원리금을 대출기간으로 나눔으로써 매기 원리금이 일정하게 지불되는 주택금융에서 가장 보편적으로 사용되는 상환방식으로 단독주택, 공동주택, 상업용 부동산에까지 광범위하게 사용되고 있다. CPM(Constant Payment Mortgage loan)이라고도 한다. 원리금 균등 상환 방식은 매년 원리금(상환금액)이 균등 · 일정한 방식이다. 원리금 균등 상환 방식에서 매기의 원리금은 일정(균등)하지만, 원리금에서 원금과 이자의 구성 비율은 시간이 경과함에 따라 달라진다. 상환 초기에는 이자의 지급분이 차지하는 비중이 크지만, 매기 원금이 상환되고 잔금이 감소함에 따라 후기로 갈수록 이자의 지급분은 점차 감소한다. 따라서 이자의 지급곡선은 음의 기울기를 갖는다. 상환 초기에 원금상환분이 차지하는 비중은 작지만 후기로 갈수록 원금상환분이 차지하는 비중은 점차 커진다. 따라서 원금상환곡선은 양의 기울기를 갖는다. 원리금 균등 상환 방식은 매기의 원리금상환액이 일정하므로 차입자의 소득이 일정한 경우에 적합한 방식이다. 원금 균등 상환 방식에 비하여 차입자의 초기 상환부담이 적은 편이다. 또한 대출기관의 원금회수속도가 느린 편이다. 잔고가 신속하게 감소하지 않으므로 전체 대출기간을 고려한 차입자의 이자 상환부담은 원리금 균등 상환 방식이 원금 균등 상환 방식에 비하여 많은 편이다. 차입자 입장에서 대출 초기에 원리금 상환부담을 줄이려고 한다면 원리금 균등 상환 방식이 적합하지만 잔금이 신속하게 감소하지 않아 대출만기까지의 이자부담(누적 원리금 지불액)은 원금 균등 상환 방식보다 많은 편이다.

 

원금균등상환방식(Constant Amortization Mortgage loan)

체감식 상환방식이라고도 한다. 대출원금을 대출기간으로 균등하게 나누어 매기 일정한 금액인 원금을 상환하고, 이
자는 매기 줄어든 융자액(잔금)에 대해서만 지급하는 방식이다. 이자는 초기에 많고, 기간이 지날수록 원금이 상환되어 대출잔액이 감소함에 따라 이자도 점차 줄어드는 특징이 있다. 원금 균등 상환 방식은 매년 상환하는 원금이 일정한 방식이다. 매기 원금이 일정액씩 상환되므로 상환 후기로 갈수록 잔금이 감소하며, 잔금이 감소함에 따라 이자의 지급분도 점차 감소하게 된다. 즉 원금상환분은 일정하고 이자는 감소하기 때문에 전체 원리금도 상환기간이 지남에 따라 감소한다. 이와 같이 첫회 원리금 상환액이 가장 많고 상환 기간이 지남에 따라 원리금상환액이 점차 감소하기 때문에 이를 체감식 상환방식이라고도 한다. 원금 균등 상환 방식은 원리금 균등 상환 방식보다 대출 초기에 원리금 상환부담이 크다는 단점이 있지만, 원금상환액이 더 많아 잔금의 감소속도가 원리금 균등 상환 방식보다 빠르므로 전체 기간 동안의 이자부담은 더 적은 편이다. 즉, 차입자가 전체 대출기간 동안의 이자 상환부담을 줄이려고 한다면 원금 균등 상환 방식이 더 적합하다. 대출기관 입장에서 원금 균등 상환 방식은 원리금 균등 상환 방식보다 원금회수가 빠르기 때문에, 대출 초기에 대출기관의 원금회수위험이 상대적으로 작은 편이다.

 

체증식 상환방식

체증식 상환방식은 원리금균등상환방식이나 원금균등상환방식보다 대출 초기에 상환액부담을 극히 낮추어 주고, 차입자의 소득이 증가함에 따라 상환금액을 점차 늘려가는 형태로, 점증식 상환방식이라고도 한다. 계획된 증가율에 따라 늘려가기 때문에 주로 미래에 소득 증가가 예상되는 젊은 계층이나 주택의 보유예정기간이 짧은 사람들에게 적합한 방법이라 할 수 있다. 초기 상환금액이 매기 지급이자를 충당하기에 부족하므로 대출기관 입장에서는 부의 상환이 발생할 수 있다. 상환해야 할 원리금 중 이자 일부만 상환하기 때문이다. 즉, 대출 초기에 대출기관의 원금회수 위험이 큰 편이다. 차입자 입장에서는 초기에 상환부담이 낮은 편이지만, 그만큼 대출기관 입장에서는 원금 균등 상환 방식이나 원리금 균등 상환 방식보다 대출 초기에 원금회수가 늦은 편이다. 이러한 체증식 상환방식은 한국주택금융공사의 모기지론에 일부 활용되고 있다.

 

계단식 상환방식은 체증식 상환방식과 원리금 균등 상환 방식 두 가지를 절충하는 방법으로, 대출 초기에는 체증식 상환방식으로 상환하다가 일정기간이 지나면 원리금 균등 상환 방식으로 전환되는 상환방식이다. 또한 원금 만기 일시 상환 방식도 있는데, 대출기간 내에 이자만 상환하고 대출의 만기에 원금을 전액 일시상환하는 방식이다. 대출금리 인상에 따라 대출기관의 이자수입이 증가하는 특징이 있다.