주택 저당 유동화 제도 (MBS)

주택저당유동화제도란 개별 금융기관이 보유한 장기 주택 저당 채권을 집합화 (pooling, package)하여 한국주택금융공사(HF; Housing Finance)에 매각하고, 한국주택금융공사가 주택 저당 채권 집합물을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 기관투자자 등에게 매각함으로써 자금을 조달하게 된다. 이렇게 조달한 자금을 은행 등의 금융기관에 공급하고 금융기관이 주택의 수요자에게 대출을 실행함으로써 차입 기회를 확대하는 제도이다. 이러한 주택저당유동화제도를 통하여 발행된 대출상품이 한국주택금융공사의 보금자리론이다. 우리나라에서는 2004년 한국주택저당채권유동화주식회사(Komoco)와 주택 신용 보증기금이 합병되어 한국주택금융공사가 설립되었고 현재 한국주택금융공사가 유통화 중개 기관의 역할을 수행하고 있다.

 

저당대출이란 저당금융을 통칭하는 용어로 신용대출과 대비되는 부동산담보대출을 의미한다. 그러나 본래 모기지(mortgage) 의 의미는 금전소비대차에 있어 차주의 채무변제를 담보하기 위하여 차주 또는 제3자 소유의 부동산상에 설정하는 저당권 내지 일체의 우선변제권을 지칭하거나 이를 내용으로 하는 제반서류를 말하며, 우리나라에서는 저당권과 양도담보를 포함하는 양도저당의 의미로 해석할 수 있다. 모기지는 자금용도면에서 반드시 주택금융과 같은 의미는 아니지만, 실제 미국에서는 모기지를 주택금융제도로 인식 · 발전시켜 왔기 때문에 모기지 제도는 곧 주택금융제도라 할 수 있다. 모기지제도의 가장 중요한 특징은 모기지 그 자체에 있는 것이 아니라 주택금융기관이 주택자금을 대출한 후 이 대출채권과 담보로 취득한 모기지를 함께 매각 · 유통시킬 수 있다는 점이다.

 

주택저당 유동화 시장의 구조에 대해 살펴보자. 주택 저당 유동화시장은 주택에 저당권이 설정되고 주택자금이 수요자에게 대출되는 1차 저당시장과 주택저당채권이 매각 · 유동화되어 주택자금이 금융기관에 공급되는 2차 저당시장으로 구분할 수 있다.

1차 저당시장은 주택자금대출시장이다. 1차 저당시장은 저당권이 설정되는 시장으로 주택금융시장이라고 한다. 즉 주택
자금의 차입자와 저당대출을 제공하는 1차 금융기관, 대출기관 간의 시장이다. 대출기관은 저당대출을 원하는 수요자에게 저당을 설정하고 주택자금을 대출한다. 이때 대출기관이 저당대출을 실행하고 매기 원리금을 지급받을 권리를 ‘주택저당대출채권’, ‘ 주택저당채권’, ‘저당대출채권’, ‘대출채권’이라고 한다. 대출기관은 설정된 주택저당채권을 자산 포트폴리오의 일부로 보유하여 매기 원리금을 상환받거나, 주택자금이 필요할 때에는 2차 저당시장에 매각하여 자금을 조달하게 된다. 저당채권을 매각할 때에는 만기시점을 기준으로 유사한 것들을 한꺼번에 묶어서 팔게 되는데 이 묶음을 저당대출 풀(pool), 패커지(package), 또는 집합물이라 한다. 주택저당유동화시장이 원활하게 운영되기 위해서는 1차 저당시장의 대출금리가 2차 저당시장의 금리보다 높아야 한다. 즉, 대출기관은 2차 저당시장에서 낮은 금리로 자금을 조달하여 1차 저당시장에 높은 금리로 대출(운용)한다는 의미이다.

 

2차 저당시장은 주택저당채권 집합물을 매각하는 1차 대출기관과 주택저당증권(MBS)을 사는 기관투자자간의 시장으로 유동화시장이라고 한다. 주택자금공급시장이다. 주택저당채권의 유동화란 주택저당채권이라는 자산이 1차 저당시장에 고정되어 있지 않고 2차 저당시장으로 계속 흘러가게 하여 새롭게 자금을 조달하는 개념으로, 2차 저당시장이 존재하여야 1차 저당시장에 더 많은 자금이 제공될 수 있다. 환언하면 1 차 저당시장에 많은 자금이 공급되기 위해서는 2차 저당시장이 반드시 필요하다. 즉, 저당의 유동화는 필연적으로 요구되는 사항이다. 1차 대출기관이 주택저당채권 집합물을 한국 주택 금융 공사(HF)에 매각하게 되면, 한국주택금융공사에 원리금을 받을 권리가 넘어간 것이므로 그만큼의 자금을 1차 대출기관에 제공한다. 한국주택금융공사는 이렇게 보유한 주택저당채권 집합물을 담보로 자산유동화증권(ABS)을 발행하게 되는데, 이를 주택 저당 증권(MBS)이라 한다. 정리하면 한국주택금융공사는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권 (MBS)을 발행하고 있다. 자산유동화증권(ABS)을 발행하기 위해서는 「자산유통화에 관한 법률」에 근거하여 유동화 전문 회사(SPC)가 필요한 것처럼, 주택저당유동화는 정부 주도하에 실체회사인 한국주택금융공사가 1차 대출기관과 기관투자자 사이에서 유동화중개역할을 담당하고 있다. 1차 저당시장의 차입자와 2차 저당시장과는 아무런 관련이 없다. 차입자의 개별적인 채무불이행 등이 주택저당증권(MBS) 투자수익률에 영향을 주지 않는다는 것이다. 즉, 주택저당증권(MBS)은 차입자나 금융기관의 신용을 근거로 발행된 것이 아니라 ‘주택저당채권’이라는 자산을 기초로 발행된 것이므로, 자산 (asset)의 신용도만 높게 평가되면 발행될 수 있다. 주택저당채권이 유동화되는 데 결정적인 역할을 수행하는 것은 2차 저당시장이다. 2차 저당시장에서 발행되는 투자상품인 주택 저당 증권(MBS)의 표면금리는 1차 저당시장의 대출금리보다는 더 낮은 편이지만, 무위험자산인 국채수익률보다는 높아야 한다. 이렇게 하여야만 기관투자자의 자금을 주택금융시장으로 유입시킬 수 있다.

 

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론