부동산 감정 평가

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등의 소유권 및 기타 권리 · 이익에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 또한 기준시점에서 최유효 이용을 전제로 하여 대상부동산의 ‘시장가치’를 구하는 작업이라 할 수 있다. 감정평가액은 대상부동산의 물리적 실제에 대한 가치이 아니라, 대상부동산에 대한 기회비용을 반영한 것이라고 할 수 있다.

 

감정평가의 필요성은 다음과 같다. 부동산시장의 불완전성은 부동산은 개별성 · 부동성 · 부증성 등 자연적 특성으로 인하여 합리적인 시장이 존재하지 않으며, 이러한 불완전한 부동산 시장에서는 균형 가격이 형성되지도 않으므로 부동산의 객관적 가치를 판단하는 전문가의 평가활동이 필요하다는 것이다. 부동산 가치형성요인의 복잡성 및 다양성은 부동산에 영향을 미치는 가치형성요인이 매우 복잡하고 다양할 뿐만 아니라 항상 변화의 과정에 있으므로 감정평가사라는 전문가가 가치형성요인들을 파악하여 객관적인 가치를 평가할 수 있다는 것이다. 부동산과 관련된 사회성 · 공공성은 부증성과 국토성은 부동산시장에 법적 규제의 필요성을 제기하며, 부동산의 감정평가액이 거래당사자가 아닌 제 3자의 경제적 후생에도 영향을 미치기 때문에 부동산시장은 다른 재화시장에 비하여 사회성 · 공공성이 높게 강조된다는 것이다. 이에 따라 국가나 지방자치단체가 감정평가를 수행하기도 하는데, 예를 들면 부동산 가격 공시제도가 있다.

감정평가의 기능은 정부에 의한 정치적 기능과 사적 시장에 의한 경제적 기능으로 나누어 볼수 있다.
공적 기능인 정치적 기능은 다음과 같다. 부동산의 효율적 이용에 관한 관리 및 규제로서 부동산의 객관적인 가치를 판
정하는 것은 곧 부동산의 최유효 이용방법의 기준을 설정하고 유도함으로써 국토공간의 효율적인 이용과 관리를 가능하게 한다. 적정한 부동산가격의 유도가 있는데, 정부에 의한 객관적인 가치평가가 시장참여자에게는 일반적인 토지거래의 지표가 됨으로써 비정상적인 부동산가격의 형성을 억제하고 정상적인 거래를 유도할 수 있어 부동산가격의 적정화에 기여
하게 된다는 것이다. 공공사업을 위하여 특정한 개인의 재산권을 침해하는 경우 적정한 평가활동을 통한 결과를 손실보상의 기준으로 삼고 이를 통하여 공공사업의 원활한 수행을 지원한다. 부동산에 대한 적정한 감정평가는 조세 주체로 하여금 부동산 가치에 따라 적절한 세금을 부과할 수 있는 기준이 된다. 사적 시장기능인 경제적 기능은 다음과 같다. 감정평가는 부동산시장의 불완전성을 보완하고 적절한 수준을 제시하여 시장참여자의 행동을 결정한다는 측면에서 부동산 자원의 효율적 배분을 가능하게 한다. 부동산투자 · 부동산금융 · 부동산개발 등에 있어서 부동산에 대한 의사결정이 필요한 경우 부동산 평가는 시장참여자의 의사결정에 대한 판단기준으로서의 기능을 한다. 부동산의 적절한 수준을 제시함으로써 매매, 임대차 등의 제반 부동산 활동을 합리적이고 원활하게 하는 기능을 한다.

전문적인 감정평가사들은 다양한 감정평가의 기능을 바탕으로 고객에게 여러 가지 서비스를 제공한다. 즉, 부동산의 시장가치를 추계하는 것뿐만 아니라 고객이 가지고 있는 문제에 대하여 조언 · 상담을 하기도 하며 부동산 의사 결정에 대한 근거를 제공하기도 한다. 이 같은 측면에서 감정평가사들이 행하는 업무는 ‘가치추계적 평가와 ‘비가치추계적 평가'로 나누어진다. 가치추계적 평가는 대상부동산의 가치를 추계하는 일을 말한다. 전통적으로 감정평가사의 가장 중요한 업무는 대상부동산의 가치를 추계하는 것으로 시장가치, 담보가치, 보상가치, 과세가치, 사용가치, 보험가치 등을 추계하는 것이 있다. 비가치추계적 평가는 감정평가사가 전통적인 가치 추계 이외에 행하는 부수적인 업무를 말한다. 감정평가사가 행하는 비가치추계적 평가활동에는 대상 부동산에 대한 수요 · 공급분석, 시장성분석. 부동산 투자 결정에 대한 상담 · 자문. 개발사
업의 타당성분석, 최유효이용의 분석 등의 영역이 포함된다.

 

 

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론