주택저당증권(MBS)의 종류

주택저당증권의 종류에 대해 알아보자.

 

(1) MPTS (Mortgage Pass-Through Securities)
지분형 주택저당증권(MBS)으로 저당대출지분이전증권, 이체증권으로 불린다. 저당대출집합에 대하여 지분권을 나타내는 증권으로서 관리수수료와 보증료 등의 비용을 제외한 대출상환원리금이 투자자에게 이전되는 형태이다. 즉, 투자자가 받는 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물 원리금 총액 중 지분만큼 매월 상환받게 되고 또한 차입자의 중도 상환 시 지분의 현금흐름에 의존한다. 투자자는 저당대출집합으로부터 유입된 원리금 총액 중 지분만큼 매월 상환받게 되고, 차입자의 중도 상환 시 지분만큼 중도상환을 받게 된다. MPTS에서 원리금수취권(조기상환위험)은 증권투자자가 가지고 차입자의 채무불이행에 대한 집합물의 소유권도 증권투자자가 가진다. 즉, 관련 위힘을 모두증권투자자가 부담한다. ‘콜방어 (call protection)’란 1차 저당시장의 차입자가 대출의 만기 전에 대출금을 조기상환하게 되면 발행기관 또한 주택저당증권의 만기 전에 주택저당증권을 투자자에게 상환하려고 할 것인데, 이러한 발행기관의 조기 상환 위험으로부터 투자자가 회피하는 것을 말한다. MPTS는 1차 저당시장 채무자가 상환하는 원리금이 투자자에게 이전되므로 MPTS의 투자자는 콜방어를 할 수 없다. 즉, MPTS의 투자자는 발행기관의 조기상환위험에 노출되어 있다. 이러한 이유 때문에 투자자가 콜방어를 할 수 있는 MBB(저당대출담보부 채권)가 등장하게 되었다.

 

(2) MBB (Mortgage Backed Bond)

채권형 주택저당증권으로 저당대출담보부 채권, 저당채권, 주택저당담보부 채권으로 불린다. 회사채와 비슷한 형태로 발행기관이 보유한 주택저당채권 집합물을 담보로 하여 발행하는 채권으로 부채로 처리되며, 투자자에게는 채권의 표면이자만 일정주기로 지급되고 투자원금은 채권의 만기에 일시상환된다. 즉, 차입자가 상환하는 원리금은 MBB의 발행기관에 이전되지만 투자자에게는 MBB의 보유기간 동안 별도의 채권 이자가 지급되며 투자원금은 MBB의 만기 때 지급된다. MBB는 원리금수취권과 집합물의 소유권을 모두 발행기관이 가지며, 관련 위험인 조기상환위험과 채무불이행위험을 모두 발행기관이 부담한다. 투자자에게 지급되는 원리금이 저당대출 집합에서 발생하는 현금흐름인 원리금, 중도상환금과는 직접적인 연결관계가 없으며, 주택저당채권 집합물부터 발생하는 현금흐름은 발행기관에게 모두 귀속된다. 즉 1차 저당시장 차입자가 상환하는 원리금이 MBB 발행기관에 이전되는 형태로, 차입자가 대출금을 조기상환하여도 발행기관은 투자자에게 MBB 만기까지 채권이자와 원금을 투자자에게 지급해야 한다. 즉 MBB의 투자자는 콜방어를 할 수 있다. 차입자의 채무불이행이 발생하여도 발행기관은 투자자에게 MBB 만기까지 채권이자와 원금을 투자자에게 지급해야 한다. MBB는 투자자 보호를 위하여 보통 MBB 발행의 125 ~ 240% 정도의 초과담보 수준을 유지한다. 이는 기초자산인 주택저당채권 집합물보다 MBB를 더 적게 발행한다는 것이다.

(3) MPTB (Mortgage Pay-Through Bond)
지분 · 채권혼합형 MBS로서 저당대출원리금이체채권, 지불이체증권, 저당직불채권으로 불린다. MPTB에서 원리금수취권은 증권투자자가 가지고, 집합물의 소유권인 채무불이행위험은 발행기관이 가지기 때문에 지분형과 채권형의 성격이 혼합되어 있으므로 혼합형 주택저당증권이라고 한다. 1차 저당시장의 채무자가 상환하는 원리금이 투자자에게 이전되므로 역시 MPTS처럼 투자자는 콜방어를 할 수 없다. MPTB는 저당대출을 담보로 하여 발행기관의 부채로 처리된다는 점에서 MBB와 유사하지만, 담보로부터 발생하는 현금흐름이 발행채권에 대한 현금흐름과 연결된다는 점에서는 MPTS와 유사하다.

 

(4) CMO (Collateralized Mortgage Obligation)
다계층채권, 담보저당채권으로 불린다. 지분형 MBS 투자자들은 저당대출 집합에서 발생하는 조기상환위험에 노출되어 있으므로 다양한 만기를 가지는 여러 가지 트랜치(tranche) 계층으로 하나의 상품을 구성함으로써 현금흐름의 안정성을 제고하고 조기상환위험을 완화시키기 위하여 도입되었다. 혼합형 주택 저당 증권(MBS)의 일종으로 이미 발행된 MBB(저당채권)가 매각되거나 유통되지 않아 이를 재가공함으로써 위험의 분산과 다양한 투자욕구를 충족시키기 위하여 하나의 집합에서 트렌치(tranche) 마다 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 가지 종류의 채권을 말한다. CMO(다계층채권)에서 원리금수취권(조기상환위험)은 증권투자자가 가지고, 집합물의 소유권은 발행기관이 가진다. CMO(다계층채권)는 MPTS와 MBB의 두 가지 성질을 다 가지고 있다. 첫 번째 트렌치는 1차 저당시장 채무자가 상환하는 원리금이 투자자에게 이전되므로 CMO의 첫 번째 트렌치에 해당하는 투자자는 콜방어를 할 수 없다. MPTS와 그 성격이 유사하다고 볼 수 있다. 첫 번째 트렌치를 제외한 나머지 트렌치는 CMO(다계층채권)의 만기까지 채권의 표면이자만 지급받기 때문에 MBB와 그 성격이 유사하다. 따라서 CMO의 장기투자자(후순위 트렌치)들은 콜방어를 실현할 수 있다. 각 계층에 적용되는 채권의 이자율과 만기가 동일할 필요는 없다. 채권이자율은 고정이자율이 적용될 수도 있고 유동이자율이 적용될 수도 있다. CMO의 선순위 증권은 후순위 증권보다 그 신용등급이 더 높다. 신용등급이 높은 채권일수록 위험이 작기 때문에 낮은 이자율을 지급받으며 신용등급이 낮은 채권일수록 위험이 크기 때문에 높은 이자율을 지급받는다. 우리나라의 주택 저당 증권의 대부분은 CMO의 형태로 발행된다.

 

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론