직주분리, 직주접근, 도시스프롤

직주분리란 단일 도심에서 도심의 주거환경 악화 도심의 지가고현상 등의 이유로 직장을 도심에 두고 있는 근로자가 집을 도심에서 멀리 외곽 지역에 두는 현상을 말한다. 직주분리의 결과 도심공동화현상(도넛현상)이 나타난다. 도심공동화현상은 직장과 집이 멀어지면 도심의 상주인구가 감소하면서 도심의 주간인구와 야간인구가 현저한 격차를 나타내는 현상이다. 또한, 외곽지역은 침상도시(bed town)의 기능을 가진다. 잠자러 오는 도시라는 의미이다. 도심고동의 비율이 커져서 출 · 퇴근 시 교통혼잡이 발생한다. 도심고동이란 대도시에서 도심의 업무중심지구와 교외 사이에 주 · 야간 출퇴근시간에 통근 · 통학하는 지들의 유동성을 말한다. 도심의 지가는 상대적으로 하락하고 외곽지역의 지가는 상대적으로 상승한다.

이에 대비되는 직주접근이 있다.

직주접근이란 직주분리현상으로 외곽에 집을 두고 있던 근로자가 교통체증이 심화되거나 도심의 환경개선 등의 이유로 다시 직장에 가까운 도심에 두려는 현상을 말하며 회귀 현상이라고도 한다. 직주접근의 결과 도심의 주거용 건물이 집약화 · 고층화되는 결괴를 가져온다. 도심회춘화 현상이 나타나게 되는데, 도심회춘화 현상은 도심의 오래된 건물이 재건축되고 도심에 있는 아파트가 고층화 · 고급화됨에 따라 도심에 거주하는 저소득층이 중 · 고소득층으로 유입 · 대체되는 현상을 말한다. 직주접근은 주택의 상향여과현상을 동반하기도 한다.

도시스프롤현상이란 도시계획이나 토지이용계획을 소홀히 한 데에서 비롯되는 것으로, 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 평면적으로 확산되는 현상을 말한다. 따라서 계획적인 토지이용은 스프롤현상을 막는 데 유용하다. 스프롤현상은 지역에 따라 각각 다른 양상으로 나타나지만 토지의 최유효이용은 아니므로 지가 수준은 표준 이하를 형성하는 경우가 많다. 스프롤현상은 주거를 목적으로 하는 영역뿐만 아니라 상업 · 공업지역에서도 발생한다. 또한 도심지보다는 주로 외곽부에서 더욱 많이 발생한다. 도시스프롤의 유형에는 여러 가지가 있다. 첫번째로 비지적 현상이다. 계획 없이 지가가 낮은 곳만 선택하면서 개발하는 현상으로, 마치 개구리가 뛰는 것처럼 도시의 중간중간에 상당한 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상이다. 두 번째는 저밀도 연쇄개발현상이다. 합리적 밀도 수준 이하의 수준을 유지하면서 인접지를 잠식해 가는 현상이다. 반대로 고밀도 연쇄개발현상은 합리적 밀도 수준 이상의 수준을 유지하면서 인접지를 잠식해 가는 현상이다. 그 밖에 간선도로를 따라 스프롤이 전개 · 확산되는 현상도 있다.

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론