부동산 개발의 주체

부동산개발이란 인간에게 생활 · 작업 · 쇼핑 · 레저 등의 공간을 제공하기 위한 토지, 노동, 자본 및 기업가적 능력의 결합과정이라 할 수 있다. 즉 토지개량을 통하여 토지의 유용성을 증가시키는 활동을 말한다.

 

부동산개발의 주체는 크게 공공부문과 민간 부문으로 나눌 수 있으며, 공공부문과 사적 부문이 공동으로 수행하는 공 · 사 혼합부문도 있다. 제 1섹터인 공공부문에는 국가, 지방자치단체, 지방공사, 공기업(한국토지주택공사, 주택도시보증공사 등)이 해당되고, 제 2섹터인 사적 부문에는 토지소유자(개인 · 조합), 기업(민간건설업자), 부동산투자회사, 부동산펀드, 프로젝트 금융투자회사인 SPC 등이 포함된다. 마지막으로 제 3섹터 공 · 사 혼합부문은 공공부문과 사적 부문의 공동개발사업을 말한다.

 

제 3섹터인 공, 사 혼합부문에 대해 알아보자. 민자유치 개발방식이라고도 하는데 유형이 여러 가지가 있다.

BTO(Build - Transfer - Operate) 방식은 민간사업자가 투자비를 조달하여 사회기반시설을 완공함과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 일정기간 동안 사업시행자가 운영하여 시민들에게 시설이용료를 징수해서 투자 자금을 회수하는 방식이다. 투자비 회수가 제한되면 재무적 투자자는 공적 주제로부터 사후적 보조금인 최소운영수입보장을 지급받는다.

BTL(Build - Transfer - Lease) 방식은 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며 사업시행자에게 일정 기간의 시설관리 운영권을 인정하되 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용 · 수익하는 방식이다. 정부가 적정 임대료를 산정하여 지급하므로 민간의 재무적 투자자는 사전 목표수익률인 국채나 지방채 수준에 해당하는 임대료를 확보할 수 있다는 이점이 있다.

BOT(Build - Operate - Transfer) 방식은 민간사업자가 투자비를 조달하여 사회기반시설을 완공한 후, 일정기간 동안 운영을 통하여 투자비를 회수하고 수익을 창출한 다음 시설을 정부에 이전하는 방식이다.

BLT(Build - Lease - Transfer) 방식은 민간사업자가 사회기반시설을 준공한 후 일정기간 동안 사업운영권을 임대하여 투자비를 회수하고, 약정 임대기간 종료 후 그 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전하는 방식이다.

BOO(Build - Own - Operate) 방식은 민간사업자가 주도적으로 민간 자금으로 투자비를 조달하여 사회기반시설을 설계 · 건설한 후, 소유권을 가지고 정부에 이전하지 않고 계속 보유하면서 운영, 유지 및 관리하는 방식이다.

민자유치 개발방식의 추진배경 및 목적으로는 긴요하고 시급한 공공시설을 앞당겨 공급함으로써 국민들의 공공시설에 대 한 사용편익을 조기에 향유할 수 있도록 유도한다. 보험사· 언기금 · 공제회 등 민간 재무적 투자자의 유휴자금을 공공투자로 전환할 것을 유도하여 민간의 창의적인 개발을 통하여 투자효율성을 제고할 수 있다. 건설경기 활성화 및 일자리 창출에 기여할 수 있다. 정부 등 공적 주체의 직접적인 재정부담을 줄이는 효과가 있으므로 재정 운영방식의 탄력성을 제고할 수 있다. 민자유치 개발방식의 참여체계는 다음과 같다. 정부나 지방자치단체가 민간투지를 유치할 시설을 선정한 후 민간사업자를 모집한다. 그 후 민간사업자인 건설회사 · 운영전문사 · 재무적 투자자 등은 공동으로 출자하여 프로젝트회사(SPC)를 설립하고 개발사업에 참여한다.

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론