건물의 내용연수와 생애주기

건물의 내용연수란 보통 건물의 수명을 말한다. 즉 건물이 그 본래의 용도 · 용법에 의하여 예정된 효과를 올릴 수 있는 연수, 유용성을 지속하는 내구연한을 건물의 내용연수라 한다. 건물이 건축되어 최종 철거에 이르는 과정, 즉 건물의 내용연수는 건축의 시공상태, 입지조건, 관리방법, 관리자의 태도에 따라 달라진다. 부동산 활동에서는 물리적 · 기능적 · 경제적 · 행정적 내용연수 중에서 경제적 내용연수를 가장 중요시한다.
물리적 내용연수는 건물의 이용에 의하여 생기는 마멸 · 파손 시간의 경과 또는 풍우 등의 자연적 작용에 의하여 생기는 노후화 지진 · 화재 등의 우발적 사건에 의하여 생기는 손상 등으로 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀 연수를 말한다. 기능적 내용연수는 건물의 기능적 유효기간을 말하며 건물과 부지와의 부적응 설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 부족과 불량, 건물의 외관 · 디자인 등을 말한다. 경제적 내용연수는 경제적 수명이 다하기까지의 버팀 연수를 말하며 경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 그 주기가 짧다. 인근지역의 변화, 인근 환경과의 부적합, 시장성 감퇴 등에 따라 경제적 내용연수는 달라진다. 행정적 내용연수는 법 · 제도나 행정적 조건에 의하여 건물의 수명이 다하기까지의 기간을 말하며 주로 세법규정에 의한 내용연수는 법정 내용연수라고 한다.

건물의 생애주기에 대해 알아보자. 건물은 구체적인 관리상태나 유지의 정도에 있어서 개별적인 차이가 있지만 완공되어 그 내용연수가 전부 만료하여 철거되기까지의 일반적인 국면과 현상이 나타나게 되는데, 이것을 건물의 생애주기 또는 수명사이클이라고 한다. 부동산 관리자는 건물의 생애주기비용(Life Cycle Cost) 분석을 통하여 초기투자비용과 관리유지비용의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총 비용을 관리할 수 있다. 개발 전 단계는 신축하기 전으로 앞으로 건물이 건축될 용지상태에 있는 단계를 말한다. 가격 수준, 시장성 및 시장조사, 건축 후의 관리 계획 및 공법적인 규제 검토 등을 수행하는 국면이다. 건축사 · 회계사 · 감정평가사 · 공인중개사 · 권리분석사 등의 전문가를 활용하기도 한다. 신축단계는 건물이 완성된 단계를 말한다. 일반적으로 건물의 물리적 유용성은 이 단계에서 가장 높이 나타난다. 기능 · 규모면에서 건축계획과 실제 건축상황이 일치하지 못하여 최유효이용이 되지 못하는 경우도 있다. 신축 후의 다른 빌딩과의 신축관계, 그 지역의 시장상황 등을 예측하는 것도 중요하다. 안정단계는 건물의 경제적 유용성이 가장 높은 단계로서 빌딩의 양호한 관리가 이루어지면 안정단계는 상당기간 연장될 수 있으며, 빌딩이 존속하는 기간에서 가장 장기간에 이른다. 건물의 수명에 영향을 미치는 여러 가지 요인이 이 단계에서 어떻게 작용하는가에 따라 건물수명의 장단이 결정된다. 따라서 개조 · 수선은 이 단계에서 하는 것이 효과적이다. 건물의 관리 상태가 대단히 중요시되며 임대의 경우에는 적정 수준의 임대료를 유지하도록 하기 위한 경제적 관리가 필요하다. 노후화단계는 건물의 물리적 · 기능적 상태가 급속히 악화되기 시작하는 단계이다. 악화현상은 구조 · 설비의 낙후 외관의 악화 이전보다 소득 수준이 낮은 임차인이 들어서는 것 등으로 측정할 수 있다. 이 단계에서 부분적인 건축구조나 시설 등의 개량을 통하여 건물의 전체적인 악화를 막기는 어려우므로 추가투자를 제한하는 대신 건물 자체를 교체할 계획을 검토하는 것이 좋다. 완전폐물단계는 건물의 설비 등의 쓸모가 거의 없어지는 단계이다. 건물의 철거 결정은 물리적 · 기능적인 마멸의 정도에 따르는 것이 당연하지만, 경제적인 측면에서도 타당성이 있어야 한다. 교체된 새 건물의 가격이 현재 건물의 가격과 교체하는 데 소요되는 비용을 합산한 것보다 많아야 한다. 즉 빌딩의 철거결정은 경제적 계산에 따라야 한다.

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론