민간 부동산 개발 방식

지주공동사업은 토지소유자와 개발업자 간에 부동산개발을 공동으로 시행하는 방식으로서, 토지 소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 경험을 제공하여 상호 이익을 추구하는 것이다. 이러한 지주공동사업의 장점으로는 개발사업의 위험을 토지소유자와 개발업자간에 분산할 수 있다는 점이다. 반면에 토지소유자에 의한 자체 개발방식은 위험이 큰 만큼 기대수익도 큰 편이다.

사업 수탁방식은 토지 소유자가 개발 사업의 기획 건물의 설계 · 완공 · 관리 · 운영까지에 해당하는 사업 전반을 개발업자에게 수탁하는 방식이다. 개발업자는 사업을 대행하는 업무만 수행하고 사업 전반은 토지소유자의 명의로 진행된다. 즉, 사업수탁방식의 주체는 토지소유자이다. 일반적으로 개발자금의 조달과 변제는 토지소유자가 담당하며 개발사업의 기획부터 분양이나 임대 등에 대해서는 개발업자가 대행한다. 개발사업에 대한 운영 성과는 모두 토지소유자에게 귀속되므로 개발지분을 공유하는 것은 아니다. 개발업자는 사업시행을 대행하고 토지소유자로부터 그에 대한 수수료를 취하게 된다. 개발사업 이후 토지소유권에는 아무런 변동이 없다. 토지소유자가 개발사업을 위탁하고 수수료문제가 발생한다는 점에서 토지신탁 방식과 경제적인 효과가 유사한 편이다.

 

토지신탁방식은 위탁자인 토지 소유자가 자신의 토지를 부동산 신탁회사에 위탁하면, 부동산 신탁회사가 사업주체가 되어 토지를 개발 · 관리 · 처분하는 방식이다. 토지소유자가 개발능력이 부족할 경우 이용하는 방법으로 토지를 신탁받은 부동산신탁회사는 토지소유자가 원하는 건물을 신축하거나 부지 등을 조성한 후 이를 일정기간 임대 · 관리하고 처분해서 그 성과를 수익자에게 실적 배당한다. 신탁계약에 따라 토지 소유권이 부동산 신탁회사에 형식적으로 이전되는 방식이므로 부동산 신탁회사는 토지소유자에게 수익 증권을 교부한다. 토지소유자는 사업기간 내에 자금이 필요하면 수익증권을 활용한 신탁증서금융을 이용할 수 있다. 개발사업 이후 운영성과는 토지소유자나 토지소유자가 정한 제3자의 수익자에게 귀속되며, 부동산신탁회사는 개발사업의 대행에 대한 수수료를 취득한다. 즉, 사업 수탁방식처럼 개발 지분을 공유하지 않는다. 처분 신탁이 아닐 경우 신탁 기간이 종료되면 부동산 신탁회사는 토지 소유자에게 토지와 건물을 반환하게 된다.

 

등가교환방식은 토지 소유자가 제공한 토지 위에 개발업자가 개발 자금을 부담하여 개발사업을 시행하고 그 자금의 투입비율 · 출자비율에 따라 개발지분을 공유하는 방식이다. 사업수탁방식이나 토지신탁방식과 달리 수수료문제가 발생하지 않는다. 토지소유자 입장에서는 개발자금을 부담하지 않고 완공된 건물의 일부를 구분 소유할 수 있다는 이점이 있다. 개발업자 입장에서는 토지를 구입할 필요는 없기 때문에 비용을 절감할 수 있고, 건축비만을 부담하여 개발사업을 영위할 수 있다.

공사비 분양금지급형은 토지 소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고, 공사비는 장래의 분양수입금으로 지급하는 방식이다.

신차지 방식은 다음과 같다. 토지 소유자와 개발업자가 차지 계약을 체결할 때에는 아무런 수익이 없으므로 권리금이나 보증금 등의 지대를 주고받지 않는다. 차지 계약 기간 중에 발생하는 완공된 건물의 임대 수익을 근거로 토지소유자에게 지대가 지불된다. 차지계약 종료시점에서 토지는 토지소유자에게 무상으로 반환되고 건물은 토지 소유자 혹은 제 3자에게 시가를 양도된다.

투자자 모집형은 다음과 같다. 개발업자가 조합, 부동산 투자회사, 부동산 펀드, 프로젝트 금융 투자회사(SPC) 등을 설립함으로써 기관투자자나 일반투자자를 모집하고 사업자금을 조달하여 사업을 시행하는 방식이다. 투자자에게는 일정한 투자수익 또는 지분을 배정한다.

컨소시엄 구성방식
대규모 프로젝트 개발사업에 있어서 사업자금의 조달이나 기술적 보완 등을 위하여 여러 기업과 투자자들이 연합 법인을 구성하여 사업을 수행하는 방식이다. 컨소시엄 구성방식은 사업의 안정성을 확보할 수 있고 개발사업위험을 배분시킬 수 있다는 장점이 있으나 사업시행에 많은 사간이 소요되고 출자회사간 상호 이해조정이 필요하며 사업이 지연되거나 실패할 경우 책임을 회피하는 현상이 발생한다는 단점이 있다.

 

자체개발사업은 토지소유자가 사업을 기획하고 직접 개발자금을 조달하여 사업을 시행하는 방식으로서 전통적인 방식으로 가장 널리 활용되고 있다. 자기자금과 관리 능력이 충분하고 사업성이 양호하다먼 자체사업이 적합하다. 개발사업의 이익이 모두 토지소유자에게 귀속되고 토지소유자인 사업시행자 사업의 위험성이 매우 높기 때문에 그만큼 위기 관리 능력이 요구되며, 자금 조달과 변제에 대한 부담도 큰 편이다.

 

 

 

 

출처 : 해커스 공인중개사 부동산학개론